Вычет при продаже недвижимости

Когда вы продаёте квартиру, дом или другую недвижимость раньше минимального срока владения, с дохода нужно заплатить НДФЛ. Но этот налог можно законно уменьшить — иногда до нуля. Здесь вычет работает не как возврат денег, а как снижение суммы налога к уплате.

Когда налог вообще не нужно платить. Если вы владели недвижимостью дольше минимального срока, доход от продажи полностью освобождается от налога, и декларацию подавать не надо. Минимальный срок владения:

• 3 года — если жильё получено в наследство, подарено близким родственником, приватизировано, передано по договору ренты, либо это ваше единственное жильё;
• 5 лет — во всех остальных случаях (например, обычная покупка второй квартиры).

Два способа уменьшить налог, если срок не вышел. Вы выбираете тот, что выгоднее:

1. Вычет до 1 000 000 ₽. Из суммы продажи вычитается 1 млн ₽, и налог платится только с остатка. Подходит, если документы о покупке не сохранились или жильё досталось бесплатно (наследство, дарение).

2. Зачёт расходов на покупку. Из суммы продажи вычитаются ваши фактические расходы на приобретение этой недвижимости. Чаще всего это выгоднее: если вы купили квартиру за 5 млн ₽, а продали за 5,5 млн ₽, налог будет только с разницы в 500 тыс ₽, а не со всей суммы.

Пример. Продали квартиру за 4 млн ₽, купленную год назад за 3,8 млн ₽. Через расходы налог считается с 200 000 ₽ (4 млн − 3,8 млн) = 26 000 ₽. Через вычет 1 млн ₽ — с 3 млн ₽ = 390 000 ₽. Очевидно, выгоднее зачесть расходы.

Документы. Договор продажи, а для зачёта расходов — договор покупки и платёжные документы, подтверждающие, за сколько вы приобретали недвижимость.

Сроки. Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а налог заплатить до 15 июля.

Перед продажей квартиры стоит заранее посчитать налог обоими способами — разница может составить сотни тысяч рублей. Поможем выбрать выгодный вариант и подготовить декларацию.