Вычет при продаже квартиры — это законный способ уменьшить или полностью обнулить налог, который иначе пришлось бы заплатить с дохода от продажи недвижимости. Если вы продали квартиру, дом, комнату, долю или участок раньше минимального срока владения, государство по подпункту 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ разрешает вычесть из вырученной суммы либо фиксированный 1 000 000 ₽, либо ваши реальные расходы на покупку этого объекта — и заплатить НДФЛ только с разницы. Часто после такого вычета налог оказывается нулевым.
Сразу важная развилка: если вы владели недвижимостью дольше минимального срока — 3 или 5 лет в зависимости от ситуации — доход вообще освобождён от налога, декларацию подавать не нужно и никакой вычет не требуется. Вычет при продаже квартиры актуален именно для тех, кто продал жильё досрочно. Тогда у вас два инструмента на выбор: вычет 1 миллион рублей или уменьшение дохода на расходы по покупке. Выбирать нужно тот, что даёт меньший налог.
Ниже разберём по полочкам: кому положен налоговый вычет при продаже квартиры в 2026 году, как считается налог с продажи недвижимости на конкретных примерах, что выгоднее — миллион рублей вычета или фактические расходы, когда платить вообще не нужно из-за срока владения, какие документы собрать и как правильно подать декларацию 3-НДФЛ, чтобы не переплатить и не получить штраф.
Что это за вычет и сколько вернут
Вычет при продаже квартиры — это не возврат денег из бюджета, как при покупке жилья, а уменьшение налоговой базы по НДФЛ с дохода от продажи. Когда вы продаёте недвижимость, которой владели меньше минимального срока, у вас возникает облагаемый доход. С него по общему правилу нужно заплатить 13% НДФЛ. Статья 220 НК РФ позволяет этот доход законно уменьшить — и тем самым снизить или обнулить налог к уплате.
Механика принципиально отличается от имущественного вычета на покупку. Там вы возвращаете уже уплаченный с зарплаты НДФЛ. Здесь — наоборот: вы только собираетесь платить налог с продажи и используете вычет, чтобы заплатить меньше. Итог одинаково приятный: денег в кармане остаётся больше, но логика обратная.
Два способа уменьшить доход
Налоговый кодекс даёт продавцу выбор из двух взаимоисключающих вариантов по одному объекту:
- Вычет 1 000 000 ₽. Из суммы продажи вычитается фиксированный миллион, и налог считается с остатка. Подходит, когда документов о расходах на покупку нет — например, квартира досталась по наследству или в дар.
- Уменьшение на фактические расходы. Из суммы продажи вычитается то, что вы реально заплатили при покупке этой же недвижимости (по документам). Почти всегда выгоднее, если квартира покупалась за деньги и чеки сохранились.
Использовать оба способа одновременно по одному объекту нельзя — нужно выбрать тот, который даёт меньший налог. По разным объектам, проданным в одном году, можно применять разные подходы.
Формула расчёта налога
Налог считается так: (доход от продажи − вычет) × 13%. Где «вычет» — это либо 1 000 000 ₽, либо подтверждённые расходы на покупку. Если результат в скобках ноль или отрицательный, налог равен нулю, но декларацию всё равно подают (если продали раньше минимального срока).
- Продали квартиру за 3 000 000 ₽, покупали за 2 600 000 ₽. По расходам: (3 000 000 − 2 600 000) × 13% = 52 000 ₽. По миллиону: (3 000 000 − 1 000 000) × 13% = 260 000 ₽. Выгоднее расходы — экономия 208 000 ₽.
- Квартира досталась по наследству, продали за 4 000 000 ₽, расходов на покупку не было. Только миллион: (4 000 000 − 1 000 000) × 13% = 390 000 ₽.
- Комнату получили в дар, продали за 900 000 ₽. Вычет 1 млн полностью перекрывает доход: (900 000 − 1 000 000) → ноль. Налог 0 ₽, но декларацию подаём.
Пример: как «вычет» снижает налог к уплате
Чтобы понять масштаб экономии, представьте человека с зарплатой 80 000 ₽ в месяц, который в 2025 году продал унаследованную квартиру за 5 000 000 ₽, провладев ей меньше трёх лет. Без вычета его налог с продажи составил бы 5 000 000 × 13% = 650 000 ₽ — это больше, чем он зарабатывает за полгода. Применив фиксированный вычет 1 млн, он уменьшает базу до 4 000 000 ₽ и платит 520 000 ₽. Если бы у него остались документы о покупке за 4 700 000 ₽, налог был бы всего (5 000 000 − 4 700 000) × 13% = 39 000 ₽ — в 16 раз меньше.
Важно: налог с продажи недвижимости не зависит от вашей зарплаты и не «возвращается» из неё. Это самостоятельный платёж с конкретной сделки. Зарплатный НДФЛ здесь упоминается только для масштаба — чтобы было видно, что без вычета сумма к уплате может оказаться неподъёмной.
Главное правило экономии при продаже квартиры: всегда сравнивайте оба способа. Если есть документы о покупке и она была дороже миллиона — почти наверняка выгоднее уменьшать доход на расходы. Фиксированный миллион выручает там, где расходов не было: наследство, дарение, приватизация.
Кому положен вычет при продаже недвижимости
Право на налоговый вычет при продаже квартиры в 2026 году есть у налогового резидента РФ, который продал недвижимость до истечения минимального срока владения. Если объект был в собственности дольше этого срока, доход вообще освобождается от налога — и вычет не нужен, потому что платить нечего.
Налоговый резидент РФ
Резидент — это человек, проведший в России не менее 183 дней за последние 12 месяцев. Только резиденты применяют ставку 13% и пользуются вычетом 1 млн или уменьшением на расходы. Нерезиденты по продаже недвижимости в общем случае платят повышенный налог и фиксированным вычетом 1 млн не пользуются, хотя освобождение по минимальному сроку владения с 2019 года действует и для них.
Продавцы жилья и земли
Вычет распространяется на широкий круг объектов: квартира, жилой дом, комната, доля в любом из них, а также земельный участок. Главное условие применимости вычета — продажа состоялась раньше минимального срока владения. Тип объекта влияет на сам размер фиксированного вычета: для жилья и земельных участков это 1 000 000 ₽, для иного имущества (гаражи, нежилые помещения) — 250 000 ₽.
Те, кто продал досрочно
Это ключевая категория. Если с момента, когда вы стали собственником, до продажи прошло меньше 3 или 5 лет (в зависимости от того, как получили жильё), у вас возникает облагаемый доход — и именно тогда вычет имеет смысл. Если же срок выдержан, переходите к разделу про освобождение: вам не нужны ни вычет, ни декларация.
Точные суммы и лимиты в 2026 году
Соберём ключевые цифры вычета при продаже недвижимости в одну таблицу. Это поможет быстро сориентироваться, какой именно лимит и срок применимы к вашей ситуации.
| Параметр | Значение в 2026 году |
|---|---|
| Норма НК РФ | пп. 1 п. 1 ст. 220 |
| Ставка налога с продажи | 13% (для резидентов) |
| Фиксированный вычет (жильё, земля) | 1 000 000 ₽ |
| Фиксированный вычет (иное имущество) | 250 000 ₽ |
| Альтернатива вычету | Уменьшение дохода на расходы по покупке |
| Минимальный срок владения (общий) | 5 лет |
| Минимальный срок владения (льготный) | 3 года |
| Периодичность | По каждой сделке |
| Срок давности подачи декларации | 3 года |
| Упрощённый порядок | Нет, только декларация 3-НДФЛ |
Почему вычет 1 млн — это не возврат, а лимит базы
Фиксированный вычет 1 000 000 ₽ — это не та сумма, которую вам вернут, а сумма, на которую разрешено уменьшить доход от продажи. Сэкономите вы 13% от использованной части вычета: максимум 1 000 000 × 13% = 130 000 ₽ снижения налога. Если квартира продана за 800 000 ₽, вычет применяется только в пределах дохода — обнуляет налог, но «лишние» 200 000 ₽ лимита никуда не переносятся.
Лимит 1 млн — на все объекты за год
Важный нюанс: фиксированный вычет 1 000 000 ₽ даётся не на каждый объект, а на все проданные за календарный год объекты одного типа суммарно. Если в 2025 году вы продали две квартиры и по обеим хотите применять фиксированный вычет, миллион делится между ними, а не удваивается. А вот уменьшение на расходы считается отдельно по каждому объекту — это ещё один довод в пользу расходного способа при нескольких сделках.
Правило кадастровой стоимости
Чтобы продавцы не занижали цену в договоре, действует защитное правило: если продажная цена меньше 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи, доход для налога считают именно как 70% кадастровой стоимости. Например, продали за 2 млн квартиру с кадастровой стоимостью 4 млн — налог посчитают с 2,8 млн (70% от 4 млн), а не с 2 млн, указанных в договоре.
Минимальный срок владения: когда налога нет вовсе
Это самый важный раздел для большинства продавцов. Если вы провладели недвижимостью дольше минимального срока, доход полностью освобождён от НДФЛ — декларацию подавать не нужно, налог не платится, вычет не требуется. Срок бывает 3 или 5 лет.
Минимальный срок 3 года
Льготный трёхлетний срок применяется, если недвижимость получена одним из способов:
- по наследству или в дар от близкого родственника (супруг, родители, дети, бабушки/дедушки, внуки, братья и сёстры);
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);
- это ваше единственное жильё (на дату продажи в собственности нет другого жилого помещения).
Минимальный срок 5 лет
Во всех остальных случаях — в первую очередь когда квартира куплена за деньги и не является единственным жильём — минимальный срок владения составляет 5 лет. Продали раньше — возникает облагаемый доход, и тогда применяется вычет.
| Как получено жильё | Минимальный срок |
|---|---|
| Наследство или дар от близкого родственника | 3 года |
| Приватизация | 3 года |
| Договор ренты (пожизненное содержание) | 3 года |
| Единственное жильё | 3 года |
| Куплено за деньги, не единственное | 5 лет |
| Получено в дар не от родственника | 5 лет |
С какого момента считать срок
Обычно срок владения отсчитывается с даты регистрации права собственности в ЕГРН. Но есть исключения: для новостроек по ДДУ срок считается с даты полной оплаты договора (а не с момента получения ключей или регистрации права), для унаследованного жилья — со дня смерти наследодателя, для жилья, объединённого из долей, — с момента приобретения первой доли.
Что выгоднее: миллион или расходы на покупку
Это центральный вопрос для всех, кто продал квартиру досрочно. От правильного выбора способа зависит, заплатите вы 50 тысяч или полмиллиона. Разберём логику и приведём сравнение.
Когда выгоднее уменьшать на расходы
Если квартира покупалась за деньги, у вас есть договор и платёжки, а цена покупки была близка к цене продажи — почти всегда выгоднее уменьшать доход на фактические расходы. Логика простая: налог берётся только с вашей реальной прибыли (продал дороже, чем купил), а не со всей суммы продажи минус миллион.
Когда выгоднее фиксированный миллион
Фиксированный вычет 1 000 000 ₽ выручает в двух случаях. Первый — расходов на покупку не было или их нельзя подтвердить: наследство, дарение, приватизация. Второй — квартира покупалась очень дёшево (например, давно и за символическую сумму), а продаётся существенно дороже: тогда вычесть миллион выгоднее, чем копеечные расходы.
| Ситуация | Продажа | Расходы / покупка | Выгоднее |
|---|---|---|---|
| Купили дорого, продали чуть дороже | 5 000 000 ₽ | 4 700 000 ₽ | Расходы (налог 39 000 ₽) |
| Наследство, расходов нет | 4 000 000 ₽ | — | Миллион (налог 390 000 ₽) |
| Куплено давно за гроши | 2 000 000 ₽ | 300 000 ₽ | Миллион (налог 130 000 ₽) |
| Продажа дешевле покупки | 3 000 000 ₽ | 3 200 000 ₽ | Расходы (налог 0 ₽) |
Особый случай: подаренная или унаследованная квартира
С 2019 года, если вы продаёте подаренное или унаследованное жильё, в качестве расходов можно учесть сумму, с которой даритель/наследодатель платил налог при дарении, либо документально подтверждённые расходы наследодателя на покупку этого жилья. Это значит, что даже по «бесплатно полученной» квартире иногда удаётся вычесть не только миллион, но и реальные затраты предыдущего собственника — что бывает выгоднее.
Как получить вычет: декларация 3-НДФЛ
В отличие от вычетов на покупку жилья или лечение, у вычета при продаже недвижимости нет упрощённого порядка и нет варианта «через работодателя». Единственный путь — самостоятельно подать налоговую декларацию 3-НДФЛ за год, в котором состоялась продажа.
Почему только декларация
При продаже недвижимости у вас возникает доход, о котором государство обязывает отчитаться. Работодатель к этой сделке отношения не имеет и удержать ничего не может, а упрощённый порядок предзаполнения для продаж не предусмотрен. Поэтому ответственность за расчёт и подачу — целиком на продавце.
Пошагово в личном кабинете ФНС
- Зайдите в личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС или через Госуслуги, откройте раздел «Декларации».
- Создайте декларацию 3-НДФЛ за год продажи. Укажите доход от продажи недвижимости — система часто подтягивает данные о сделке из Росреестра автоматически.
- Выберите способ уменьшения: фиксированный вычет 1 000 000 ₽ либо уменьшение на расходы по покупке. Программа сама посчитает налог по выбранному варианту.
- Прикрепите сканы: договор продажи, договор покупки и платёжные документы (если уменьшаете на расходы).
- Отправьте декларацию. Если по расчёту есть налог к уплате — оплатите его в установленный срок.
Сроки подачи и уплаты
Декларацию 3-НДФЛ при продаже подают строго до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Это жёсткий дедлайн, в отличие от деклараций на возврат (которые подают в любое время). Сам налог, если он есть, нужно заплатить до 15 июля того же года. Продали квартиру в 2025 году — декларация до 30 апреля 2026, уплата до 15 июля 2026.
Какие документы нужны
Набор документов зависит от выбранного способа уменьшения дохода. Если применяете фиксированный миллион — достаточно подтвердить факт и сумму продажи. Если уменьшаете на расходы — понадобятся ещё документы о покупке.
| Документ | Зачем нужен |
|---|---|
| Договор продажи недвижимости | Подтверждает доход — сумму, с которой считается налог |
| Договор покупки | Нужен при уменьшении на расходы — подтверждает цену приобретения |
| Платёжные документы по покупке | Доказывают, что вы реально заплатили за объект (расписки, платёжки) |
| Налоговая декларация 3-НДФЛ | Основной отчётный документ за год продажи |
Нюансы по документам
Договор продажи у вас на руках после сделки, данные о доходе налоговая часто уже видит из Росреестра. А вот документы о покупке — слабое место расходного способа. Если вы покупали квартиру наличными без расписки или потеряли договор, подтвердить расходы будет нечем, и придётся использовать фиксированный миллион, даже если он менее выгоден. Поэтому документы о покупке стоит хранить весь срок владения.
Когда расходы можно дополнить
В состав расходов при продаже можно включить не только цену покупки, но и документально подтверждённые затраты на достройку и отделку (для жилья, купленного без отделки), а также проценты по ипотеке, уплаченные банку за это жильё. Каждый рубль расходов с чеком уменьшает налогооблагаемый доход — собирайте подтверждения заранее.
Сроки и за сколько лет можно вернуть
У вычета при продаже две временные границы: жёсткий срок подачи декларации за год продажи и общий трёхлетний срок давности по налоговым правам.
Жёсткий дедлайн декларации
Это главное отличие от возвратных вычетов. Декларацию о доходе от продажи нужно подать до 30 апреля следующего года, иначе грозит штраф. Пропуск этого срока не лишает права на вычет, но добавляет санкции за несвоевременную сдачу отчётности.
Срок давности 3 года
Если налог по итогам сделки получился к уплате, а вы по какой-то причине переплатили (например, не учли расходы и заплатили лишнее), вернуть переплату можно в течение трёх лет с момента уплаты. Это работает через уточнённую декларацию: вы пересчитываете налог с учётом расходов и заявляете возврат излишне уплаченной суммы.
Если вы продали квартиру несколько лет назад, заплатили налог с фиксированным вычетом 1 млн, а потом нашли документы о покупке — не поздно пересчитать. Подайте уточнённую 3-НДФЛ за тот год: если по расходам налог оказался меньше, переплату вернут (в пределах трёх лет с даты уплаты).
Частые ошибки и причины отказа
Продажа недвижимости — одна из самых проверяемых операций, потому что данные о сделках налоговая получает напрямую из Росреестра. Разберём типичные промахи продавцов.
Неподача декларации при нулевом налоге
Самая частая ошибка. Человек применил вычет, налог вышел нулевым, и он решает, что отчитываться не нужно. Но при досрочной продаже декларация обязательна в любом случае. ФНС видит сделку из Росреестра, не находит декларации и присылает требование плюс штраф 1 000 ₽. Подавать нужно, даже если платить нечего.
Занижение цены в договоре
Попытка указать в договоре сумму меньше реальной, чтобы уменьшить налог, разбивается о правило кадастровой стоимости. Если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости, налог пересчитают именно с этих 70%. Заодно занижение создаёт риски для покупателя при будущей продаже, поэтому схема невыгодна обеим сторонам.
Выбор менее выгодного способа
Многие по незнанию применяют фиксированный миллион, хотя у них есть документы о дорогой покупке и расходный способ дал бы налог в разы меньше. Всегда считайте оба варианта. Программа в личном кабинете покажет налог по каждому — выбирайте меньший.
Прочие ошибки
- Не сохранены документы о покупке — расходный способ недоступен, остаётся только миллион.
- Неверно определён момент начала владения (особенно по новостройкам по ДДУ — срок считается с оплаты, а не с регистрации).
- Доли в квартире проданы по одному договору, и продавцы пытаются применить по миллиону на каждого — при едином договоре миллион делится пропорционально долям.
- Просрочка уплаты налога после 15 июля — начисляются пени.
- Не учтена кадастровая стоимость, и доход в декларации занижен относительно правила 70%.
Как сочетается с другими вычетами
Вычет при продаже недвижимости и имущественный вычет при покупке жилья — это два разных механизма, но в одном году они могут красиво сложиться, особенно если вы продаёте одну квартиру и покупаете другую.
Продажа и покупка в одном году
Если в одном календарном году вы продали старую квартиру (с налогом) и купили новую, можно одновременно применить вычет при продаже (уменьшить доход) и заявить имущественный вычет на покупку (вернуть НДФЛ с зарплаты). Иногда вычет на покупку покрывает налог с продажи, и в итоге вы ничего не платите или даже получаете возврат.
Взаимозачёт налога
Допустим, с продажи начислен налог 200 000 ₽, а по покупке нового жилья вам положен возврат 260 000 ₽. В декларации эти суммы взаимозачитываются: налог к уплате обнуляется, а часть имущественного вычета на покупку остаётся к возврату или переносу. Подробности механики покупки разберите отдельно — там свои лимиты и правила.
С социальными вычетами
Социальные вычеты (лечение, обучение, спорт) к продаже недвижимости отношения не имеют — они уменьшают зарплатный НДФЛ. Но если в год продажи вы лечились или учились, эти вычеты можно заявить в той же декларации 3-НДФЛ: они снизят зарплатный налог, а вычет при продаже — налог с продажи. Конфликта нет.
Частые вопросы
Какой вычет при продаже квартиры (1 млн рублей)?
При продаже квартиры, дома, комнаты, доли или земельного участка раньше минимального срока владения вы можете уменьшить облагаемый доход на фиксированный налоговый вычет в размере 1 000 000 ₽. Это значит, что налог 13% считается не со всей суммы продажи, а с разницы между ценой продажи и этим миллионом. Например, при продаже за 3 000 000 ₽ налог составит (3 000 000 − 1 000 000) × 13% = 260 000 ₽. Максимальная экономия от фиксированного вычета — 130 000 ₽ (13% от миллиона). Важно понимать два момента. Во-первых, миллион даётся не на каждый объект, а суммарно на все жилые объекты и участки, проданные за один календарный год: если продали две квартиры с фиксированным вычетом, миллион делится между ними. Во-вторых, для нежилого имущества (гаражи, нежилые помещения) фиксированный вычет меньше — 250 000 ₽. Альтернатива миллиону — уменьшение дохода на фактические расходы по покупке этого жилья, что обычно выгоднее, если квартира покупалась за деньги и документы сохранились.
Как уменьшить налог с продажи недвижимости?
Есть два законных способа уменьшить налог с продажи, и применять нужно тот, что даёт меньшую сумму к уплате. Первый — фиксированный вычет 1 000 000 ₽: из дохода от продажи вычитается миллион, и налог считается с остатка. Этот способ удобен, когда расходов на покупку не было или их нельзя подтвердить — наследство, дарение, приватизация. Второй и чаще более выгодный — уменьшение дохода на документально подтверждённые расходы на покупку этой же недвижимости. Налог тогда берётся только с вашей реальной прибыли: например, купили за 4 700 000 ₽, продали за 5 000 000 ₽, налог всего (5 000 000 − 4 700 000) × 13% = 39 000 ₽ вместо 520 000 ₽ по миллиону. В состав расходов можно включить не только цену покупки, но и затраты на отделку (для жилья без отделки) и проценты по ипотеке. По одному объекту использовать оба способа одновременно нельзя — нужно выбрать выгодный. А самый радикальный способ «уменьшить» налог до нуля — выдержать минимальный срок владения 3 или 5 лет: тогда доход вообще освобождается от НДФЛ.
Когда не нужно платить налог (срок владения 3-5 лет)?
Налог с продажи недвижимости вообще не платится, если вы владели объектом дольше минимального срока — 3 или 5 лет. Трёхлетний льготный срок применяется, если жильё получено по наследству или в дар от близкого родственника, в результате приватизации, по договору пожизненной ренты, либо это ваше единственное жильё на дату продажи. Во всех остальных случаях — в первую очередь когда квартира куплена за деньги и не является единственной — минимальный срок составляет 5 лет. Если срок выдержан, доход полностью освобождён от налога: декларацию подавать не нужно, НДФЛ не платится, никакой вычет не требуется. Срок отсчитывается обычно с даты регистрации права собственности в ЕГРН, но есть исключения: для новостроек по договору долевого участия срок считается с момента полной оплаты ДДУ (а не с получения ключей), для унаследованного жилья — со дня смерти наследодателя. Отдельно: семьи с двумя и более детьми освобождены от налога независимо от срока владения, если в том же году покупают жильё большей площади или стоимости и соблюдают условия по возрасту детей.
Что выгоднее — вычет 1 млн или расходы на покупку?
В большинстве случаев выгоднее уменьшать доход на фактические расходы по покупке, а не использовать фиксированный миллион — но решает арифметика конкретной сделки, поэтому считать нужно оба варианта. Расходный способ выигрывает, когда квартира покупалась за реальные деньги, цена покупки была близка к цене продажи и документы (договор, платёжки) сохранились: налог тогда берётся только с вашей прибыли. Например, купили за 4 700 000 ₽, продали за 5 000 000 ₽ — по расходам налог 39 000 ₽, а по миллиону целых 520 000 ₽. Фиксированный миллион выгоднее в двух ситуациях: либо расходов вообще не было (наследство, дарение, приватизация), либо квартира куплена давно за символическую сумму и продаётся существенно дороже — тогда вычесть миллион выгоднее, чем копеечные расходы. Лайфхак: даже по подаренному или унаследованному жилью с 2019 года иногда можно учесть расходы предыдущего собственника на покупку — это бывает выгоднее миллиона. В личном кабинете ФНС программа автоматически посчитает налог по обоим вариантам, и вы выберете меньший.
Какие документы нужны для вычета при продаже?
Базовый набор документов зависит от выбранного способа уменьшения дохода. В любом случае понадобятся налоговая декларация 3-НДФЛ за год продажи и договор продажи недвижимости — он подтверждает сумму дохода, с которого считается налог. Если вы применяете фиксированный вычет 1 000 000 ₽, этого почти достаточно: данные о сделке налоговая обычно уже видит из Росреестра. Если же вы уменьшаете доход на расходы (что чаще выгоднее), дополнительно нужны договор покупки этой недвижимости и платёжные документы, доказывающие, что вы реально заплатили продавцу — банковские выписки, платёжные поручения, расписки с паспортными данными. В состав расходов можно добавить документально подтверждённые затраты на отделку (для жилья, купленного без отделки) и проценты по ипотеке за это жильё — на каждый такой расход нужен чек или справка из банка. Документы о покупке стоит хранить весь срок владения: если их потерять, расходный способ станет недоступен, и придётся применять менее выгодный фиксированный миллион. Выписку из ЕГРН и данные о доходах налоговая подтянет сама, но договор и платёжки — ваша зона ответственности.
Как подать 3-НДФЛ при продаже квартиры?
Декларацию 3-НДФЛ при продаже подают только самостоятельно — упрощённого порядка и варианта через работодателя для продаж не существует. Удобнее всего делать это онлайн в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС или через Госуслуги. Откройте раздел «Декларации», создайте 3-НДФЛ за год продажи, укажите доход от сделки (часто он уже подтянут из Росреестра), выберите способ уменьшения — фиксированный вычет 1 000 000 ₽ или уменьшение на расходы по покупке. Программа сама рассчитает налог по выбранному варианту. Прикрепите сканы: договор продажи, а при расходном способе ещё договор покупки и платёжные документы. Главное — соблюсти сроки: декларацию подают строго до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а сам налог, если он есть, платят до 15 июля того же года. Продали в 2025 году — декларация до 30 апреля 2026, уплата до 15 июля 2026. Важно: декларацию нужно подать даже если после вычета налог получился нулевым — за неподачу при досрочной продаже штраф 1 000 ₽, а ФНС всё равно увидит сделку из Росреестра. Если же вы владели жильём дольше минимального срока, декларация не требуется вовсе.
Коротко о главном
Вычет при продаже квартиры в 2026 году позволяет законно уменьшить налог с продажи недвижимости двумя способами: фиксированным вычетом 1 000 000 ₽ либо уменьшением дохода на фактические расходы по покупке — выбирают тот, что даёт меньший налог. Расходный способ почти всегда выгоднее, если квартира покупалась за деньги и документы сохранились; фиксированный миллион выручает при наследстве, дарении и приватизации. Налог считается по формуле (доход − вычет) × 13%, а если продажная цена ниже 70% кадастровой стоимости — доход берут как 70% кадастра.
Но прежде всего проверьте срок владения: при владении дольше минимального срока (3 или 5 лет) доход полностью освобождён от налога, и ни декларация, ни вычет не нужны. Если продали досрочно — подайте 3-НДФЛ строго до 30 апреля и заплатите налог до 15 июля, даже если он нулевой. Изучите все доступные налоговые вычеты, чтобы вернуть максимум: в год продажи и покупки нового жилья вычет при продаже отлично сочетается с имущественным вычетом за покупку квартиры, а при ипотеке — с возвратом процентов по ипотеке. Посчитайте оба способа заранее, чтобы не переплатить ни рубля лишнего налога.